良い土地の選び方、探し方(参考程度ですけど…)


『ついに見つけたゾォォ理想通りの土地ダァァ！！！』 と、妻と手を取り合って歓喜の叫びをあげのは、本気で土地探しを始め

てなんと一年半の後でありました。長かった・・・ホント長かった。毎日ですよ、新聞のチラシに目を配り、不動産屋さんに電話掛けまくり、はた

また今日こそは最新情報の中に目当ての物件が有るかもとホ－ムペ－ジを覗きまくり、現場にもよく足を運んだですよ。今スッと思い出せるだけ

でも２５件は見に行ったなあ・・・


「フン、たった２５件か」いまそう思ったアナタ、数ある情報の中から少しでも理想に近い物をと選びにえらんだ物件ですよ！それをアナタ２５回

もたて続けに“スカ”引いてごらんなさいよ、しまいにゃもうどうでもよくなりますわ。


まあ、こんなにもてこずったのには私たちにも原因がありますけどね。…チト言うことに無理があったのかな。「土地は大通りに面してなくても

いいけどせめて６m巾の道路に接道していて欲しい、面積は６０坪以上、日当たりが良くて緑に囲まれていること、街の中心部からあまり離れてな

いこと、尚かつ閑静であること、高層ビル・マンション等が付近に絶対建てられない地域eats・・・」


はじめニコニコ聞いていた不動産屋さんの顔がだんだん引きつり笑いになり、そいでもって予算はこんなんでと言ったときにゃほとんど見捨てら

れてな、ありゃ。　それでもですよ、私たち今ほぼ理想通りの土地の上に自宅兼事務所を建てて暮らしていますよ　ドウダ！（別にいばる様な問

題でもないか。）


ところで、いま土地探しで苦労しているアナタ、あるいはこれから苦労してしまいそうなアナタ、そうアナタです。ほんの少しお伝いさせて下さ

い。クタクタに疲れてどうでもよくなっちゃう前に・・・


　
【良い土地の選び方、探し方】　　

　 　まあ、自分たちが土地探しに一年半もかけておいて良い土地の選び方だの探し方だのとおこがましいのですが、体験上気付いたことや感想など

お話しします。それから敷地調査についてもお話ししますね。
　

１，新聞のチラシやホ－ムペ－ジにばかりたよってはダメ

　チラシなんかをよく見てると同じ物件なのに別々の不動産屋さんから売りに出てることがしばしば有ることにお気付きでしょうか。これは、業界

のネットワ－クで流通してるってことです。つまり協力し合って土地売って利益を山分けするシステム。（より広く宣伝されるから売る側も買う側

も結構便利なシステムですけどね。）ここだけの話ですけど不動産屋さんって土地の仲介してうまく成約した場合いくら貰えるか知ってます？土地

の売り手、買い手双方から契約金額の３％、つまり６％ですよ。例えば昨日2,000万円で売りに出た土地が今日売れたとします。そしたら仲介料

120万円です。これってかなりオイシイ話でしょ。なのになぜ、山分けしなくちゃならない売り方をするのか？


これは、私の思いこみかも知れませんが（関係者の方間違ってたらゴメンナサイ）少々難有りの「売れ残り物件」なんじゃないの。良い物件なら独

り占めするのが普通でしょうが！土地ってやつは大都会ならいざ知らず、そうそうポンポンと売りに出るもんじゃ有りません。だから、ホントの優

良物件なんてそんなに宣伝しなくったって売れちゃうんじゃないのかな。（確かに流通物件でなくチラシやインタ－ネットで自社物件として良い物

件が売り出されていることもありますが、

一般公開されてしまってからではとにかく早い者勝ち、気付いた時には後の祭りってことにも・・・。）

つまり何が言いたいかと言いますと、もうお分かりでしょう。待ってちゃダメ。直接不動産屋さんへ行きましょうってことですわ。それもなるべく

沢山の。深入りし過ぎて断りにくくなるなんて思ってちゃダメ。さっきオイシイ話って言いましたけどね、それはアッサリと契約できたときのことで

して、そんなに次からつぎと契約できるほど世の中甘くないのはどの業界も同じ、相手の担当者が素人同然の新人でない限り断られるのなんて慣れっ

こですって。それよりも、はっきりと買う意志を示して名乗りでているアナタは、業者側から見ればとてもオイシソウな、いや失礼！とても優良な

お客様です。アナタの示す土地の条件に少しでも近ければ真っ先に連絡くれるはずです。アナタのこと大切にしないような不動産屋さんはつぶれま

す。なんてったってアナタは契約額の６％も稼がせてくれるかも知れないんです・・・神サマなんですから。　　 　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

２-1．建築条件付きの土地

土地探しの中で、住宅用地としても手頃な面積と価格で何件かまとめて売りに出ている分譲地があります。これらの多くはもともと相続問題で売り

に出された農地や山林だったり工場の跡地だったりして個人と個人の取引きではどうしょうもないような大規模な土地です。　それを資本力のある

会社が買い取って開発しちゃんと道路を造り、電気、水道や排水施設等を整備して売り出してるわけです。住宅用地としては比較的建築しやすく整

った物件が多く手に入れやすいし良いんじゃないかと思います。


ただしチラシの片隅に小さく建築条件付と書かれているのをアナタが承知であれば・・・誤解されると困りますが、べつに建築条件付きを悪いと言っ

てるのじゃありませんよ。気になるのはンヶ月以内にうわものの住宅の契約も結んで工事をさせて下さる方にこの土地をお売りしましょう。と言う

条件付きが多いですよってことです。手間ひま掛けてる分だけ売り手側が主導権握ってるわけですね。(もっとも、こうしてきちんと整備をして売

り出されてる土地の他になんの手間も掛けずに建築条件だけつけてる土地もけっこうありますので注意が要ります。）


設計者も工務店も自分で選ぶことはほとんどできませんので、設計も施工も技術的に優れ尚かつ先々面倒見の良い会社の物件を選んで下さい。

とりあえず土地だけ手に入れてお金ためて数年後に家をとお考えの方や、建築士と相談しながらじっくり時間を掛けて設計し、理想の家をとお考え

のアナタには不向きかも・・・


.2-2.　市役所や町役場の「土地区画整理課」又は、「土地区画整理組合」への問い合わせ

　上記のような大規模な土地開発のほかに、土地区画整理事業というのがあります。こちらの方もかなり大規模な開発事業でして、あたり一面の田

畑を埋め立てたり、山を切り開いたり、あるいは古い町並み（文化財的古さじゃなくってどちらかというとごちゃごちゃしてるような・・・）を再

開発したりですね、行政や組合事業として計画的に進められています。こうした中で『保留地』と呼ばれている土地がよく売りに出てます。市役所

や町役場の区画整理課に問い合わせるといろんな情報が手に入ると思います。～保証はできませんが、案外掘り出し物があるかも…ですよ。～

　　　　　　　　　　　　　　　　　


３．安くてお値打ちでも道路と高低差が大きい土地は注意！

私たちが土地探ししてたときこんな物件が有りました。場所はまあまあの高級住宅街の端っこ、長方形で広さも充分、道路巾もまあ許容範囲。

その割には馬鹿に坪単価が安い。　でも、その安さに惹かれてうちの奥さんといそいそと見に行きましたわさ。


眼下に街の中心をとうとうと流れる河が見えるそしてその向こうに我が愛する郷土の町並みが・・・景色は申し分ない、ここからの夜景もさぞやスバ

ラシイに違いない。ここっていいねェって半ばウットリしている奥さんに私いいました。無理だよって・・・　いくら坪単価が安くてもこの広さ予算

的にちょっと越えてました。そして何よりもここ道路より３mほど高かったんです。ここをまともに使えるようにするには高さ３mの擁壁を造らねば

ならない、仕事がら少なくとも３台分の駐車スペ－スがいる。半地下式の車庫にしたらナンボ掛かるか・・・そんなこんなを加算して考えてたら実質

的な坪単価が５万円位はね上がってしまいここらあたりの高級住宅街としては妥当というかちょっと高めになってしまいまして私たちには高嶺（高

値）の花になってました。


建て替えと違って新規に土地を求めて家を建てようとするとき造成費がどれくらい掛かるか頭に入れておきましょう。あとで建築費足りなくなちゃっ

たらショックですよ。


４．建築基準法からみた個々の土地に与えられた建築制限（大切なことです）

土地探しの話題について書き始めるとどんどん話が長くなってしまいますのでちょっと話題をかえます。新たに土地を購入される方、すでに土地をお

持ちの方（建て替えの方も含めて）、ご存じですか建築に絡む土地、つまり敷地ですが１００有れば１００通りにそれぞれ課せられる建築制限があり

ます。本文２．の〈建築条件付き土地〉とは意味がまったくちがいますよ。【建築基準法】というやっかいな法律です。家を建てようとお考えの方な

ら皆一度ぐらいは耳にしたことあるでしょう？代表的なのが「建ぺい率」とか「容積率」とかいったやつです。いまここであの分厚い建築基準法の本

を開いて講釈始めるつもりはありませんが、一般の方には非常に分かりにくく、そのくせ避けて通れない問題です。


この法律によって個々の敷地にいろんな制限がかけられます。家を建てられる面積の制限、建物の高さに関する制限、防火に関する内装、外装の仕上

げの制限、明かりをとるための窓に関する制限etc・・・まあ、次から次ぎへとあるわあるわ、　これらの制限を無視して計画を進めると例えばアナ

タが長く想い描いていたデザインの家が建築不可能になったり、間取りの変更を余儀なくされたり、長年の夢がズタズタにされちゃう可能性もままあ

ります。

住宅建築の第一歩は、その敷地に課せられた法律（建築できる条件）を知ることです。ろくに「敷地調査」もせずに間取り図ばかり持ってアナタに接

近してくる業者がいたら要注意！その人は少なくとも設計に関してシロウトです。-


５．敷地調査最低これだけはしよう

a．敷地現況測量

　敷地の形（外郭及び形状）、道路との接道状況、道路幅を測り加えて高低測量（敷地と道路の高低差や、敷地内の地面の高低差のチェック）を行
いましょう。

b．用途地域の調査

この調査は特に重要です。この地域指定の種類によって建ぺい率、容積率、高さの制限等主だった規制が分かります。それからどのような種類の建物

の建築が可能か否かも・・・

c．防火地域の指定の有無を調査

　建物本体の構造、外部開口部の防火戸の要不要、軒裏の仕上げ等が決まります。

d．排水施設の有無

　下水道によるか浄化槽によるか

e．その他法規制等の有無

さてと、ずいぶん長く『土地探し物語』にスペ－スをさいてしまいました。ちょっと脱線したかな・・・

ここまで読んで下さってどうもありがとうございます。アナタのお役に立てましたでしょうか？